OTRAS CLAUSULAS HIPOTECARIAS QUE LOS TRIBUNALES ESTÁN ANULANDO

OTRAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS QUE LOS TRIBUNALES ESTÁN ANULANDO

En los últimos tiempos estamos muy acostumbrados a oír hablar de la nulidad de la famosa cláusula suelo, nulidad que está basada en el quebranto de la buena fe contractual y en la falta de transparencia en la información ofrecida al consumidor en el momento de la contratación.

Pero no sólo la cláusula suelo se considera abusiva y por ende nula por los Tribunales, sino que a su lado, nos encontramos con otras cláusulas insertas en los contratos de hipoteca, que muchas veces no sabemos que tenemos, y que sin embargo los Tribunales están anulando y obligando a los bancos a la devolución del dinero cobrado ilegítimamente como consecuencia de las mismas.

Así, nos encontramos, entre otras, con la hipoteca multidivisa, o las cláusulas por las que se establece como índice de referencia el IRPH en vez del más beneficioso EURIBOR, o la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo por impago de una sola cuota, etc.

Hoy nos vamos a ocupar, concretamente, de la hipoteca multidivisa, dejando para otro momento el análisis del resto de cláusulas que podemos anular.

HIPOTECA MULTIDIVISA

La hipoteca multidivisa se puede definir como un producto financiero complejo, el cual se caracteriza porque el cliente recibe un préstamo en YENES O FRANCOS SUIZOS, O CUALQUIER OTRA DIVISA EXTERIOR para comprar su vivienda, que además se suele referenciar al LIBOR, y no al más conocido para nosotros EURIBOR. Lógicamente, el cliente recibe el dinero en euros para pagar su casa, pero luego tiene que ir devolviendo las cuotas en otra divisa, que normalmente es el yen o el franco suizo. Esto supone un modelo de inversión arriesgado que sólo puede ir dirigido a inversores con un perfil financiero avanzado.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado considerando que estamos ante un instrumento derivado al que se aplica la MiFID, norma europea que protege al inversor. De conformidad con este régimen, la entidad bancaria ha debido evaluar los conocimientos y experiencia del cliente antes de ofrecerle la hipoteca multidivisa, y en caso de ofrecerla por ser un producto adecuado a su perfil, ha debido darle una información que pueda comprender y que incluya el aviso de los riesgos de apostar en el mercado de divisas.

La principal consecuencia de este tipo de préstamo, es que el cliente tiene que pagar su cuota siempre en yenes, francos suizos, o la divisa elegida, pero para hacer el pago en dicha moneda, todos los meses hay que hacer el cambio del euro a la divisa concreta, de tal manera que en función de cómo esté el euro con relación al yen o al franco suizo o la divisa que se haya elegido, la cantidad a devolver disminuirá o se incrementará, y este riesgo que se corre de forma constante, no es conocido por el consumidor, quien carece de conocimientos necesarios en materia de inversión financiera. TODO LO QUE BAJE EL EURO RESPECTO A LA DIVISA ELEGIDA, ES PÉRDIDA PARA EL CLIENTE.

Desde el año 2007, el Banco Mundial ya tenía datos que advertían de la devaluación del euro frente a las divisas utilizadas en este tipo de hipotecas, por lo que las entidades bancarias estuvieron ofreciendo estas hipotecas, a sabiendas de que la situación iría a peor, que el euro se depreciaría cada vez más, como así ha ocurrido, y que a los consumidores les incrementaría enormemente la cantidad de dinero que tendrían que devolver finalmente al banco respecto a la cantidad inicialmente prestada.

Para poner un ejemplo gráfico, imaginemos que el banco presta al cliente 100.000€ para comprar su casa en yenes. El cliente paga su casa con esos 100.000€, pero luego las cuotas las tiene que devolver al banco en yenes. Según el cuadro de amortización, el cliente tiene que pagar todos los meses 100 yenes, pero el cliente no tiene yenes en su cuenta bancaria, tiene euros, cobra en euros y vive en euros, por lo que cada mes, para calcular la cuota, hay que hacer el cambio de euros a yenes para poder pagar la hipoteca. Cuando el valor del euro está por encima del yen, el cliente paga menos, puesto que si 1 yen vale 0,80€, la cuota de 100€ le estará costando al cliente 80€, con lo cual estará ganando dinero, le estará saliendo bien la operación; este es el engaño utilizado como gancho por las entidades bancarias para vender este tipo de productos. El problema es que esta operación, sobre todo en épocas de depreciación de nuestra moneda, no sale rentable para el consumidor, primero, porque el cambio de valor es impredecible, al menos para el consumidor medio sin conocimientos financieros elevados (el inversor financiero que conoce las fluctuaciones del mercado, puede tener capacidad para ir haciendo cambios de divisa que puedan mejorar su inversión, pero el consumidor medio carece de esos conocimientos para poder hacerlo, viéndose avocado a pechar con las fluctuaciones del euro, sin poder hacer nada para cambiar su situación), y en segundo lugar, porque cuando se empezaron a contratar este tipo de hipotecas con consumidores de forma masiva, como decíamos antes, las entidades bancarias ya sabían que el euro se devaluaría, por lo que en el ejemplo que estábamos poniendo, si el euro se ha devaluado de modo que 1 yen me cuesta 1,20€, el cliente sigue pagando 100 yenes al mes de su cuota hipotecaria, sin embargo, le estará costando 120€, y ello sin perjuicio de la comisión que hay que pagar para hacer el cambio de divisa.

Esto se traduce en que después de diez años pagando cuotas, se dan situaciones en las que el cliente debe aún más dinero del que le fue prestado: si le prestaron 100.000€, le pueden estar reclamando 120.000€, a pesar de haber ido amortizando religiosamente todas las cuotas hipotecarias de su préstamo.

Es precisamente esa falta de transparencia y de información en el momento de la contratación, y la no aplicación de la normativa MiFID, el motivo por el cual los Tribunales están declarando la nulidad de dicha cláusula hipotecaria, y están obligando a los bancos a recalcular todo el préstamos a euros con referencia al Euribor, y a devolver al consumidor todas las cantidades que se hallan pagado de más como consecuencia de la aplicación de dicha cláusula.

En caso de ejecución hipotecaria por impago de cuotas de la hipoteca multidivisa, el consumidor debe oponerse alegando la nulidad por abusiva de dicha cláusula, para evitar que la ejecución siga adelante, evitando así el embargo de la vivienda, pudiendo solicitar posteriormente la devolución de las cantidades pagadas de más por aplicación de la cláusula multidivisa.

Si tienes hipoteca multidivisa, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

AUTOR: ALEJANDRA LÓPEZ

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